PTZ parentalité 2027 : acheter maintenant ou attendre ?

En bref : l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 permet aux parents d'un enfant à naître ou de moins de 3 ans d'obtenir un prêt à taux zéro même s'ils ont déjà été propriétaires, une seule fois, avec les plafonds de revenus actuels. Le 8 octobre, la commission des finances de l'Assemblée a adopté une version plus large : jusqu'à 100 000 €, sans plafond de revenus, enfant de moins de 5 ans. Rien n'est voté en séance au 17 octobre 2026. Si vous êtes locataire et sous les plafonds, vous avez déjà droit au PTZ aujourd'hui : attendre ne vous apporte rien. Si vous êtes propriétaire et que vous vous agrandissez, l'attente peut valoir plus de 30 000 €. Entre les deux, c'est un pari sur le vote.

Ce que le budget 2027 change pour les parents

Aujourd'hui, le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent le prêt. Un couple qui possède un deux-pièces et attend un deuxième enfant ne peut donc pas en bénéficier pour acheter plus grand, alors que c'est précisément le moment où il déménage. Selon l'Insee, la probabilité de déménager double après une naissance.

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ajoute une exception à cette règle. L'emprunteur devra justifier, à la date d'émission de l'offre de prêt, d'un enfant à naître ou de la charge d'au moins un enfant de moins de 3 ans. L'exception ne joue qu'une fois par bénéficiaire, y compris pour un ménage qui a déjà eu un PTZ. Tout le reste ne bouge pas : plafonds de revenus, logements éligibles, part du prix financée. Un ménage qui obtiendrait ce PTZ une seconde fois devrait rembourser l'avantage, majoré de 25 %.

Le 8 octobre, la commission des finances a adopté un amendement qui va beaucoup plus loin : prêt porté à 100 000 € au maximum, suppression de toute condition de revenus, ouverture aux familles dont l'enfant a moins de 5 ans. Mais une version adoptée en commission n'est pas le texte de l'Assemblée. Depuis le 13 octobre, les députés examinent en séance la version du gouvernement, et l'amendement élargi doit y être voté à nouveau. Ensuite viendront le Sénat, la commission mixte paritaire et le Conseil constitutionnel.

Une conséquence pratique compte plus que toutes les autres : une offre de prêt émise avant l'entrée en vigueur de la loi ne pourra pas bénéficier de l'exception. Signer son offre en décembre 2026 en espérant le PTZ parentalité, c'est le perdre.

Le PTZ que vous avez peut-être déjà

Avant de se demander s'il faut attendre, il faut savoir ce que le PTZ actuel vous donne. Depuis le 1er avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf partout en France, maison ou appartement, et l'achat dans l'ancien en zones B2 et C, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Le prêt couvre une part du prix qui dépend de vos revenus et du type de logement, dans la limite d'un coût plafonné selon la zone et la taille du foyer.

Le revenu pris en compte est le plus élevé de deux montants : votre revenu fiscal de référence de l'année N moins 2, ou le coût total de l'achat divisé par 9. Pour un foyer de 3 personnes, ce revenu est ensuite divisé par 1,8 pour situer votre tranche. Le simulateur officiel donne le montant exact en quelques minutes ; les cas ci-dessous suivent la même méthode.

La règle de décision : attendre ne rapporte que si la mesure vous ouvre un droit

Attendre 2027 a un coût certain, même modeste. Le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 3,16 % en décembre 2025 à 3,40 % en septembre 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et les courtiers annoncent des barèmes d'octobre encore un peu plus hauts. Trois ou quatre mois d'attente exposent votre prêt principal à une nouvelle hausse, sans compter un bien qui part à quelqu'un d'autre ou des prix qui montent. En face, le gain n'existe que si le PTZ parentalité vous donne un prêt à taux zéro que vous n'auriez pas obtenu en 2026.

Pour chiffrer les deux côtés, les trois cas ci-dessous comparent les intérêts qu'éviterait le PTZ, calculés comme le coût de la même somme empruntée à 3,40 % sur 20 ans, avec le prix d'une hausse de 0,2 point sur le prêt principal pendant l'attente, sur 25 ans. Ce sont des foyers de 3 personnes en zone B1, qui achètent un appartement neuf.

1. Des locataires avec un enfant d'un an, sous les plafonds

Revenu fiscal de référence de 48 000 €, achat à 250 000 € frais compris. Le revenu retenu est 48 000 € (250 000 € divisés par 9 font moins), soit un quotient de 26 666,67 € : troisième tranche de la zone B1, 40 % du coût financé. Le PTZ vaut 40 % de 243 000 €, soit 97 200 €, dès aujourd'hui. Avec 15 000 € d'apport, le prêt principal est de 137 800 €. Le PTZ parentalité ne leur apporte rien dans la version du gouvernement : ils y ont déjà droit. Attendre ne fait que les exposer à la hausse des taux, 14,78 € de plus par mois si leur taux passe de 3,40 % à 3,60 %, soit 4 434,00 € sur 25 ans. Pour eux, la réponse est d'acheter dès que le projet est prêt.

2. Des propriétaires d'un deux-pièces qui s'agrandissent

Revenu fiscal de référence de 54 000 €, un enfant de 18 mois, achat d'un quatre-pièces neuf à 280 000 € frais compris. Aujourd'hui, pas de PTZ : ils sont propriétaires. Avec l'article 7, le revenu retenu reste 54 000 €, sous le plafond de 62 100 €, pour un quotient de 30 000 € : troisième tranche, 40 % du coût plafonné à 243 000 €, soit un PTZ de 97 200 €. La vente du deux-pièces apporte 32 800 € et le prêt principal descend à 150 000 €. Emprunter ces 97 200 € à 3,40 % sur 20 ans coûterait 558,74 € par mois et 36 897,60 € d'intérêts. Si les taux montent de 0,2 point pendant l'attente, leur prêt principal coûte 16,09 € de plus par mois, 4 827,00 € sur 25 ans. L'écart est de plus de 32 000 € en faveur de l'attente, à une condition : que le texte soit voté et que l'enfant ait encore moins de 3 ans le jour de l'offre.

3. Un couple au-dessus des plafonds

Revenu fiscal de référence de 80 000 €, au-dessus des 62 100 € de la zone B1 pour 3 personnes, achat à 350 000 €. Ni le PTZ actuel ni la version du gouvernement ne leur ouvrent de droit. Seul l'amendement adopté en commission, sans condition de revenus, le ferait : 100 000 € à taux zéro, soit l'équivalent de 37 959,20 € d'intérêts évités sur 20 ans. Si l'amendement tombe, ils auront attendu pour rien, et une hausse de 0,2 point sur 280 000 € empruntés leur coûterait 30,03 € par mois, 9 009,00 € sur 25 ans. L'enjeu est gros dans les deux sens, et il dépend d'un vote que personne ne maîtrise.

Un quatrième profil n'a rien à attendre : celui qui achète dans l'ancien en zone A, A bis ou B1, dans une grande agglomération. Le PTZ ne finance pas ces logements aujourd'hui, et ni l'article 7 ni l'amendement ne changent la liste des logements éligibles.

L'âge de l'enfant, la condition qui peut fermer la porte

La condition s'apprécie à la date d'émission de l'offre de prêt, pas à la signature du compromis ni à la remise des clés. Dans la version du gouvernement, l'enfant doit avoir moins de 3 ans ce jour-là, ou être à naître. Si les premières offres ne peuvent être émises qu'au début de 2027, après la publication de la loi et de l'arrêté sur les justificatifs, un enfant né au début de 2024 risque d'avoir déjà 3 ans. Pour ces familles, l'attente peut ne rien rapporter du tout.

L'amendement de la commission porterait la limite à 5 ans, ce qui élargirait nettement le public. Tant qu'il n'est pas voté en séance, mieux vaut raisonner sur la limite de 3 ans. À l'inverse, une grossesse en cours ouvre droit dans les deux versions : le justificatif envisagé est une attestation de grossesse, que l'arrêté devra confirmer.

Si vous attendez, ce qu'il faut verrouiller

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   Ne pas laisser émettre l'offre de prêt trop tôtUne offre émise avant l'entrée en vigueur de la loi de finances exclut le PTZ parentalité. Si vous avancez sur un achat, dites à votre banque ou à votre courtier que l'offre doit partir après la publication de la loi et de l'arrêté.
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   Allonger les délais du compromisPour un achat dans le neuf ou dans l'ancien, négociez un délai d'obtention du prêt compatible avec le calendrier parlementaire, et une condition suspensive qui mentionne le PTZ. Un compromis qui expire en décembre vous obligera à choisir avant le vote.
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   Préparer deux plans de financementFaites chiffrer le projet avec et sans PTZ parentalité. Si la version sans PTZ passe aussi, avec un reste à vivre suffisant, l'attente devient une option et non une condition de l'achat.
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   Garder les justificatifs à portée de mainAvis d'imposition de l'année N moins 2, acte de naissance ou attestation de grossesse, et pour les propriétaires, le titre de propriété du logement actuel. L'arrêté fixera la liste exacte.
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   Suivre le vote de la première partie du budgetLe sort de l'article 7 à l'Assemblée sera connu au plus tard au vote d'ensemble prévu le 17 novembre, puis au Sénat. Cet article sera mis à jour à chaque étape.

Le PTZ ne change pas ce que votre mois peut porter

Un prêt à taux zéro réduit le coût total, mais il ne supprime pas la mensualité. Selon votre tranche, son remboursement commence tout de suite ou après un différé de plusieurs années, et la mensualité totale grimpe le jour où il démarre. Avec un bébé, les dépenses se décalent aussi : frais de garde, congé de naissance payé à 70 % puis 60 % du salaire, parfois un mois sans paie. La banque valide un taux d'effort de 35 %, ce qui ne dit pas si votre compte tient le 20 de chaque mois. La méthode pour le vérifier est dans capacité d'emprunt : la mensualité que votre mois supporte, et les dépenses qu'un enfant déplace dans un enfant arrive : votre budget se décale.

Si la vraie question est encore de savoir s'il faut acheter, le calcul se fait en années, pas en mensualités : il est détaillé dans louer ou acheter, et l'outil coût réel d'un propriétaire ajoute les charges qu'on oublie, taxe foncière comprise. Le cadre commun à ces choix est dans le guide des grandes décisions de vie.

Dans Fintur, vous pouvez poser la future mensualité, le différé du PTZ et les dépenses du bébé à leur date, et voir le solde de chaque mois des années qui viennent avant de signer.

Questions fréquentes

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en financement ni une offre de crédit. Il décrit un projet de loi de finances non adopté au 17 octobre 2026 : montants, conditions et calendrier peuvent changer au Parlement, et l'arrêté d'application n'est pas publié. Les barèmes du PTZ sont ceux de service-public.gouv.fr pour les offres émises depuis avril 2025, les taux ceux de l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour septembre 2026 ; les cas chiffrés sont illustratifs. Faites établir votre plan de financement par votre banque ou un courtier avant tout engagement.

Pour aller plus loin

Sources